É ou está a pensar ser senhorio? Se está a pensar em arrendar a sua habitação de família para comprar uma nova casa ou tem um imóvel herdado que pretende disponibilizar no mercado de arrendamento, é importante conhecer os seus direitos e deveres enquanto senhorio. De acordo com Alexandre Luís, consultor imobiliário, estas matérias são reguladas pelo Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), descrito na Lei nº 31/2012. Resumidas no portal Imovirtual para que as possa conhecer e tomar a decisão mais adequada para si.

Direitos

Renda

O senhorio tem direito ao pagamento mensal da renda, estipulado no contrato de arrendamento. Tal como se lê no Novo Regime do Arrendamento Urbano, este determina que o valor pode ser atualizado anualmente mediante:

a) A renda pode ser atualizada anualmente, de acordo com os coeficientes de atualização vigentes;

b) A primeira atualização pode ser exigida um ano após o início da vigência do contrato e as seguintes, sucessivamente, um ano após a atualização anterior;

c) O senhorio comunica, por escrito e com a antecedência mínima de 30 dias, o coeficiente de atualização e a nova renda dele resultante;

d) A não atualização prejudica a recuperação dos aumentos não feitos, podendo, todavia, os coeficientes ser aplicados em anos posteriores, desde que não tenham passado mais de três anos sobre a data em que teria sido inicialmente possível a sua aplicação.

Caução

Note que o senhorio deve receber o imóvel no estado que o entregou. Assim, a lei prevê a possibilidade de ambas as partes determinarem uma caução para que tudo corra dentro dos conformes, explica Alexandre Luís. Segundo o Novo Regime do Arrendamento Urbano, "As partes podem caucionar, por qualquer das formas legalmente previstas, o cumprimento das obrigações respetivas", sublinhe-se.

Habitação própria

Os proprietários de imóveis arrendados podem requisitar a casa alegando o direito de denúncia para habitação do senhorio. Ainda assim, segundo a lei, este ato "depende do pagamento do montante equivalente a um ano de renda" e da verificação dos seguintes requisitos:

a) Ser o senhorio proprietário, comproprietário ou usufrutuário do prédio há mais de dois anos ou, independentemente deste prazo, se o tiver adquirido por sucessão;

b) Não ter o senhorio, há mais de um ano, na área dos concelhos de Lisboa ou do Porto e seus limítrofes ou no respetivo concelho quanto ao resto do País, casa própria que satisfaça as necessidades de habitação própria ou dos seus descendentes em 1.º grau.

Período de denúncia

Apesar da lei do arrendamento beneficiar mais os inquilinos que os senhorios, uma vez que facilita a denúncia dos contratos, existe um prazo legal e procedimentos a cumprir para o fazer, faz notar o consulto imobiliário.

Nesse sentido, os arrendatários devem denunciar o contrato de arrendamento mediante comunicação aos proprietários do imóvel e obedecendo aos prazos que constam na lei:

a) 120 dias do termo pretendido do contrato, se o prazo deste for igual ou superior a um ano;

b) 60 dias do termo pretendido do contrato, se o prazo deste for inferior a um ano.

Deveres

Obras

De acordo com o Novo Regime do Arrendamento Urbano, o senhorio tem a responsabilidade de executar todas as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, "requeridas pelas leis vigentes ou pelo fim do contrato, salvo estipulação em contrário", indica Alexandre Luís.

Recibos

Estando obrigados ao pagamento o valor das rendas, os inquilinos devem beneficiar de um comprovativo de tal transação, que deverá ser entregue parte do senhorio.

Direito de preferência

Por lei, os senhorios são obrigados a conceder aos arrendatários a preferência em duas situações específicas:

a) Na compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado há mais de três anos;

b) Na celebração de novo contrato de arrendamento, em caso de caducidade do seu contrato por ter cessado o direito ou terem findado os poderes legais de administração com base nos quais o contrato fora celebrado.

Despesas comuns

Salvo se acordado previamente por escrito, cabe ao arrendatário o pagamento dos encargos ou despesas "respeitantes ao fornecimento de bens ou serviços relativos ao local arrendado", diz a lei.

Mas o caso muda de figura, quando o assunto são as despesas relacionadas com "administração, conservação e fruição de partes comuns do edifício, bem como o pagamento de serviços de interesse comum", salienta Alexandre Luís, de acordo com a Lei nº 31/2012. Essas dizem respeito aos senhorios, sustenta o consultor imobiliário.

Benfeitorias

Por último, mas não menos importante, no final do contrato de arrendamento, a lei estipula que o senhorio deve compensar os inquilinos por eventuais obras de benfeitoria: "o arrendatário tem direito, no final do contrato, a compensação pelas obras licitamente feitas, nos termos aplicáveis às benfeitorias realizadas por possuidor de boa fé."

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